SAMElEAVTALE for eierne av “SAMElET SOLSIDEN TERASSE” gnr. 49, bnr. 295 i Fana/Bergen
I forbindelse med at Arne Sande AlS oppfører for salg 6 terrasserte rekker med tilsammen 166 leiligheter, 4 garasjeseksjoner, 1 felleslokale på gnr. 49, bnr. 295 i Fana/Bergen, og ved egen begjæring til Bergen Byskriverembete har begjært utskillit de 166 leilighetene, garasjeseksjonene, som egne seksjonsnumre under gnr. 49, hnr. 295 i Fana/Bergen, er det opprettet nedenstående sameieavtale (vedtekter) vedrørende bruk og drift av “Sameiet Solsiden Terrasse”, dvs. den del av gnr. 49, bnr. 295 i Fana/Bergen som ikke omfattes av noen selveierseksjoner.
De seks rekkene er oppdelt slik:
Rekke 1a: 20 leiligheter betegnet seksjon 133- 142, seksjon 157-160 og seksjon 166-171.
Rekke 1 b: 28 leiligheter betegnet seksjon 119-132 og seksjon 143-156.
Rekke 2a: 26 leiligheter betegnet seksjon 79-90 og seksjon 105-118.
Rekke 2b: 28 leiligheter betegnet seksjon 65-78 og seks.jon 9 I -I04.
Rekke 3a: 32 leiligheter betegnet seksjon 17-30 og seksjon 47-64.
Rekke 3b: 32 leiligheter betegnet seksjon 1-4, seksjon 5- 16 og seksjon 31-46.
Rekke 1a: Inneholder 1 garasjeseksjon gitt betegnelsen seksjon 165.
Rekke 1 b: Inneholder bare leiligheter.
Rekke 2a: Inneholder 1 garasjeseksjon gitt betegnelsen seksjon 164.
Rekke 2b: Inneholder 1 garasjeseksjon gitt betegnelsen seksjon 164.
Rekke 3a: Inneholder 1 garasjeseksjon gitt betegnelsen seksjon 163.
Rekke 3b: Inneholder 3 garasjeseksjoner gitt betegnelsen seksjon 161, 162 og 163.
Garasjeseksjon nr. 161 skal eies av A/L Solsiden Huseierforening, en forening som omfatter eierne av 30 eneboliger i rekke som vil bli utparsellert fra gnr. 49, bnr 296 i Fana. Eieren skal ha fri adkomst over felleseiet bnr. 295 til garasjeseksjoner.
§1.
a) Garasjeseksjon.
Det bestemmes følgende:
1. Seksjon nr. 162 som inneholder 14 biloppstillingsplasser skal eies med 1/14 av hver seksjon 143-156.
2. Seksjon nr. 163 som inneholder 64 biloppstillingsplasser skal eies med 1/64 av hver seksjon 1-64.
3. Seksjon nr. 164 som inneholder 54 biloppstillingsplasser skal eies med 1/14 av hver seksjon 65-118.
4. Seksjon nr. 165 som inneholder 26 biloppstillingsplasser skal eies med 1/26 av hver seksjon 119-142 og 157-160.
5. Seksjon nr. 161 som inneholder 30 biloppstillingsplasser skal eies av A/L Solsiden Huseierforening.
Ledige biloppstillingsplasser: 2 stk. i seksjon 164 og 1 stk. i seksjon 163 disponeres som gjesteparkeringsplasser av sameiet.
Hver av sammeierne til garasjeseksjonen får reservert 1 biloppstillingsplass for personbil. Oppstillingen er markert med seksjonens nummer på vedlagte tegning nr. 1.02-1.09-1.14- 1.19-1.24-1.25-1.26 utarbeidet av Arne Sande AlS.
b) Biloppstillingsplasser.
Seksjoner 166-171 skal ha rett til benyttelse av hver sin biloppstillingsplass på sameiets grunn.
Biloppstillingsplassene fremgår av vedlagte situasjonsplan, tegning nr. 1-01 rev. 17.09.85. Plassene skal kunne merkes til fordel for den enkelte.
c) Møterom.
Boligsekjonene skal ha enerett til det felles møterom. Utgiftene til driften skal belastes boligseksjonene (nr.1-160 og nr. 166-171).
d) Lekeplass og uteareal – del ved møtelokale.
Seksjon nr. 1-160 og 166-171 har bruksrett til lekeplass delvis opparbeides mellom husrekkene 1, 2 og 3 mot vedlikeholdsplikt og mot å bekoste de arbeider som er nødvendig for at utearealet kan nyttes som lekeornråde,
e) Forhager.
I front av seksjon 1-160 og 166-171 er det som vedlagte karttegn. 1.01 viser forhage.Ovennevnte seksjoner har for den forhage som ligger umiddelbart foran seksjonen bruksrett mot vedlikeholdsplikt.
f) Bakhager.
Seksjon 61-64 og 117-118 vil få bakhage som vist på tegn. 1.01. Ovennevnte seksjoner har for den bakhage som ligger umiddelbart i tilknyttning til seksjon bruksrett mot vedlikeholdsplikt.
§2.
Seksjon nr. 1-160 og 166-171 skal ha eksklusiv eiendomsrett og bruksrett til de respektive eierseksjoner som fremgår av tinglyst fordelingsliste for “Sameiet Solsiden Terrasse” gnr. 49, bnr. 295 Fana/Bergen. Hver sameier eier den ideelle del av sameiet som fremgår av den tinglyste fordelingsliste.
Hovedseksjonen og andel garasjeseksjon kan kun overdras og pantsettes samlet.
Eierseksjonen og sameieandelen kan pantsettes. Vedrørende seksjon 1-160 og 166-171 dog innenfor de grenser som fastsettes av Den Norske Stats Husbank, hvis godkjennelse må innhentes
Ved overdragelse av eierseksjonen med sameieandel, skal sameier påse at ny sameier blir kjent og tiltrer henværende sameieavtale.
Overdragelse skal straks skriftlig meddeles sameiets styre og senest innen 1 – en – uke.
§3.
I forholdene mellom sameierne hefter hver sameier proratisk etter sin andel (brøkdel) i sameiet for sameiets forpliktelser. Dette betyr at sameierne er ansvarlig for de felles utgifter ved eiendommens drift i samme forhold som de er medeiere i eiendommen i.h.t. sameierbrøken og som fremgår av fordelingslisten.
Avgifter og utgifter som i utgangspunktet ikke er forskjellige grunnet den enkelte seksjons bruksområde skal fordeles etter sameiebrøken som fremgår av fordelingslisten.
Bygningen forsikres av sameiet med separat forsikring for leilighetssekjonene nr. 1-160,166- 171 og separat forsikring for seksjon nr. 161 dersom dette er mulig. Alternativt forsikres bygget under ett. og utgiftene fordeles som ovenfor nevnt. Forsikringer utover bygging (feks. ansvar. glass, innbo, tyveri etc.) må den enkelte sameier selv tegne for egen regning.
Vedrørende fordeling av utgifter ved utvendig vedlikehold av bygningene herunder dører og vinduer, er det enighet om at seksjon nr. 1-160 og 166-171 skal være ansvarlig for vedlikehold vedrørende vinduer, dører etc. tilhørende seksjon nr.I-160 og 166-171.
Til dekning av fellesutgifter betales et beløp som fastsettes av sameiemøte på grunnlag av de vedtatte budsjetter som fremlegges av styret og eventuell forretningsfører.
Det fastsettes beløp skal betales forskuddsvis og uten løpedager hvert kvartal, dvs. 2.1., 1.4., 1.7. og 1.10.
Dersom det ved ordinært eller ekstraordinært sameiemøte besluttes å igangsette reperasjon/vedlikehold kan sameiemøtet fastsette ekstraordinær innbetaling i tillegg til ovenstående månedlige beløp.
§4.
Seksjon nr. 1-160 og 166-171 skal kun benyttes til beboelse og antall familiemedlemmer må tilfredsstille Husbankens krav.
Overbefolkning av leilighetene i.h.t. den til enhver tid gjeldene husleielov, eller husordensregler. må ikke finne sted. Bruk av seksjon nr. 1-160 og 166-171 til kontorer må ikke finne sted.
Sameiet kan med alminnelig flertall utferdige husordensregler på sameiemøtet.
Ved fremleie som er tillatt, påligger det seksjonens eier å sørge for at fremleiebeboerne følger disse vedtekter samt evt. husordensregler. I motsatt fall kan styret kreve at fremleieforholdet bringes til opphør. Styrets vedtak kan bringes inn for sameiemøtet.
§5.
Sameierne må selv sørge for forsvarlig vedlikehold av egne seksjoner med tilhørende ytre rom. Fellesrom og fellesareal skal behandles med tilbørlig aktsomhet og alle skader som skyldes sameierne, hans husstand eller andre han har gitt adgang til fellesrom eller fellesareal må han selv erstatte eller utbedre uten opphold.
Sameierne må ikke uten styrets samtykke sette opp radio- eller TV-antenner, markiser o.l.
Vedrørende seksjon nr. 1-160 og 166-171 må disse ikke uten styrets samtykke foreta bygningsmessige forandringer eller installasjoner som ellers ville kreve byggemelding.
§6.
Øverste styringsorgan for sameiet er sameiemøtet. Sameiet skal dessuten ha et styre og eventuelt forretningsfører.
Sameiets styre består av fem medlemmer med to vararepresentanter. Styremedlemmene velges for to år av gangen. Vararepresentantene velges hvert år for ett år av gangen. Formannen velges for ett år av gangen av sameiet blant styrets fem valgte representanter. Et styremedlem kan unnslå seg gjenvalg for en så lang periode som det allerede har fungert. Ved flere forslag skal valget skje skriftlig.
§7.
Styrets formann innkaller til styremøter og leder møtene. Har han forfall velger styret egen møteleder.
Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er tilstede. Vedtak treffes ved alminnelig flertall hvis ikke vedtektene bestemmer noe annet. Ved stemmelighet, gjør møteleder stemmeutslaget.
Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmer.
§8.
Styret står for den daglige ledelse av sameiets felles anliggende i samsvar med lov, vedtekter og vedtak på sameiemøtet.
I felles anliggender og ved salg eller bortfeste, representerer styret sameiet og forplikter dem ved underskrift.
Styret forplikter selskapet utad ved underskrift av 3 av styremedlemmene.
Det hører under styret å ansette evt. avskjedige forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn og føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter.
Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som han har en fremtredende, personlig eller økonomisk særinteresse i.
§9.
Ordinært sameiemøte (årsmøte) holdes hvert år innen utgangen av april måned.
Styret innkaller skriftlig til årsmøte med varsel på minst 8 og høyst 20 dager. Innkallelsen skal angi sted og tid for møtet, samt dagsorden, herunder forslag som skal behandles på møtet.
Med innkallelsen skal også følge styrets årsrapport med revidert regnskap.
Saker som en sameier ønsker å behandle på årsmøtet, skal sendes inn skriftlig til styret senest 21 dager før møtet.
Ekstraordinært sameiemøte holdes når styret finner det nødvendig eller når minst 1/10 av sameierne regnet etter antall (jfr. § 10 vedrørende stemmer på årsmøtet) Skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
Styret innkaller skriftlig til ekstraordinært sameiemøte med minst 8 og høyst 20 dagers varsel. Innkallelsen skal angi tid og sted for møtet og de saker som aktes behandlet.
Skal et forslag som etter vedtektene må vedtaes med minst 2/3 flertall kunne behandles skal innholdet utførlig være nevnt i innkallelsen.
§10.
Sameiemøtet kan ikke treffe vedtak om andre saker enn dem som er bestemt nevnt i innkallelsen. Likevel kan det besluttes innkalt til ekstaordinært sameiemøte til avgjørelse av forslag som er fremsatt i møtet.
Det ordinære sameiemøte skal:
- a) Behandle årsrapport for styret.
h) Behandle og godkjenne årsregnskapet.
c) Behandle andre saker som er nevnt i innkallelsen.
d) Foreta valg.
På årsmøtet stemmer seksjonene med en stemme hver. Hver sameier kan i tillegg stille med 1 – en – fullmakt hver.
Det kreves 2/3 flertall til vedtak om:
1) Nyanskaffelser samt forbedring, utbedringer som etter forholdene i sameiet eller utgiftens størrelse må ansees som vesentlige.
2) Fastsetting av vedtekter og endring av disse.
Sameiemøtet ledes av styrets formann. Hvis han er fraværende velger sameiemøtet en møteleder blant de tilstedeværende sameierne.
Det skal under møteleders ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som treffes av sameiemøtet. Protokollen leses opp før møtets avslutning og underskrives av møtelederen og minst en av de tilstedeværende sameierne valgt av sameiemøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for sameierne.
§11.
Ingen kan som sameier personlig eller ved fullmektig delta i noen avstemming på sameiemøtet om rettshandel ovenfor seg selv eller om eget ansvar. Heller ikke kan noen delta i avstemming om rettshandle ovenfor tredjemann eller om tredjemanns ansvar, dersom han har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken.
§12.
Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Dersom forretningsfører ansettes av styret, skal forretningsføreren føre det daglige regnskap. Regnskapet skal revideres av revisor valgt av sameiemøter.
§13.
Som sikkerhet for riktig oppfyllelse av forpliktelsene etter denne kontrakt, forbeholder sameiet seg panterett for kr. 10.000.- kronertitusen – i hver av seksjonene 1-160 og 166-171. Denne panterett skal ha prioritert etter 100% av førstegangs salgssum for vedkommende seksjon uten opptrinnsrett. Senere har denne panterett plikt til å vike prioritet etter 90% av godkjent verditakst.
Ved mislighold er styret berettiget til ved beslutning å gjøre gjeldene alle kreditorrettigheter etter bestemmelsen foran i denne paragraf.
For brudd på ikke økonomiske forpliktelser, f.eks. husordensregler som sameiet utformer og vedtar, kan sameiere som ikke sørger for at den som disponerer seksjonen eller som er gitt adgang til denne, avholde seg fra videre brudd på reglene ilegges en konvensjonalbot av sameiemøtet. Boten som kan være på inntil kr. 200.- pr. uke er også sikret i.h.t. denne paragrafs første ledd.
Dersom sameier gjør seg skyldig i grov eller stadig gjentatt misligholdelse av sine forpliktelser, like ovenfor sameiet, eller en eller flere av sameierne, kan styret pålegge ham å fraflytte og selge sameiet med minst 3 måneders varsel.
Det forutsettes at konstituerende sameiemøte ikke skal tre sammen før 24 av seksjonene nummerert fra 1-30, er overtatt og fått tinglyst skjøte på sin andel. Arne Sande AlS eller den Arne Sande A/S bemyndiger, innkaller til sameiemøte 1 – en -måned etter at ovennevnte forutsetning er innfridd. Inntil dette tidspunkt har Arne Sande A/S rett og plikt til å forvalte sameiet og binder dette i enhver henseende.
§14.
Forøvrig henvises til lov av 04.03.83 nr. 7 om eierseksjon.
§15.
Denne avtale kan tinglyses (bortsett fra §1) fra og med a)2. ledd og ut § som hefte på eiendommen gnr. 49, bnr 295 av Fana/Bergen.
Nesttun den 1. november 1995
Last ned Veiledning til sameieavtale